1月4日，万科发布公告表示，12月份实现合同销售金额630.1亿元，实现合同销售面积438.7万平方米。至此，2018年全年万科共计实现合同销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，实现合同销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%。 9月底流出的 “活下去”的会议图片，被视作是对地产行业的唱衰。10月份，厦门万科降价事件亦被认为是给行业带来了不好的示范效应，而年底的工地事故则将万科推上的风口浪尖。 从2018年的销售额来看，每季度的关键节点都成为万科冲刺的重点，6月份万科实现656.3亿销售额，最后的12月也实现了630.1亿元的销售额。 在九月份，万科董事长郁亮在南方区域的月度例会上表示，万科需要完成6300亿元的销售回款，目前还有一半多没完成。 而两个月后，接受采访的郁亮显得十分轻松。完成销售回款基本没有问题，6300亿只是个形容词，在6000亿-6300亿之间都可以。 如此看来，尽管增幅放缓，但万科总算有惊无险地完成了年度目标。在克而瑞的年度销售排行榜上，万科位列第二，比第三名的恒大高出558亿的销售额。 在这个冷风凛冽的行业寒冬，万科在土地市场却格外活跃。凭借着1316亿元拿地金额位居中国指数研究院拿地排行榜的榜首。 据观点指数统计的数据，万科在2018年新增地产项目241个，新增项目建筑面积5070.5万平方米，其中权益部分为2967.14万平方米，占比58.52%，同比增加7.2%。 根据公开资料，时代周报记者整理发现，2018年，资金充裕的万科也加快了收并购步伐， 11月份，万科杭州公司以3.55亿元代价收购嘉凯城资产包；11月7日，万科旗下企业收购海航基础旗下子公司所持有的海航中央酒店广场，价格约为10.35亿元。10月10日，万科以收购部分股权的方式跟华夏项目合作开发多个环京项目，交易对价32.34亿元。 而在多元化业务方面，万科也逐渐变得谨慎，而对于教育、养老、万村等新业务，进行适当“”和“聚焦”。 2018年9月底，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，将“活下去”作为会议主题。一时之间悲观情绪浸染整个地产行业。与此同时，万科逆市拿地，并通过并购模式扩大土地储备。这些动作引发了对万科的质疑。这让万科董事长郁亮不得不到处解释和。“活下去是因为万科自身的忧患意识，并非是唱衰行业，市场依然还有很大空间。” 而对于万科疯狂拿地的质疑，郁亮回应称，观察万科拿地成本在销售总额中的占比便能了解清楚，万科维持正常运作需要多少土地，与其他房企的拿地数量相比，到底是多还是少。 在“活下去”风波尚未平息之时，万科又因项目大幅降价引发关注。国庆前夕，厦门万科白鹭郡项目开始降价促销，推出百余套89-110平方米特价房，其中降价幅度逾三成。据报道，为平息早期业主一位内房价下降的不满，万科主动发起了退款补偿行动。 这一消息在行业内掀起轩然大波，被认为是助长了购房投机者的投机心理，是一种不好的示范效应。随后，厦门万科方面表示此传言并不属实。 2018年12月29日上午，上海市闵行区发布消息称，上海市闵行区七宝镇新龙、号文附近一在建工地发生基坑坍塌事故，后经确认，3名建筑工人被压全部死亡。 在事故发生十几个小时之后，上海万科通过微信发布声明称，目前工地已经全面停工进行施工安全检查，后续进展将第一时间公布。与从同时，集团公司已紧急召开集团工程系统全员视频会议，即日起对所有在建基坑项目，先行无条件全部停工，全面进行安全隐患排查。 再将时间推至11月12日，万科在中山古镇的项目万科城工程发生地下室顶板局部坍塌事故，所幸并无人员伤亡。 在12月的上，郁亮对于此前发生的中山项目事故作出了正式回应，“我们会借中山这个事件，一方面要推动行业在相关技术的安全规范方面有所加强，另一方面，我们会吸取教训，提高工程管理的方方面面。关于工业化的问题，我们在工业化方面做了很多研究，这方面开始有一些规范。” 2013年初，分管工程系统的副总裁周俊庭提出了工业化三年计划，全部应用统一的工业化方式建造、精装修交房、全过程穿插流水施工，主流项目将实现100%工业化。 有建筑业从业人士向时代周报记者指出，住宅工业化是行业趋势，国家一直以来大力提倡，适用于大规模标准化的生产，时间也会提高，但工业化住宅缺点就是受力性能相对于目前的现浇建构筑物会差一点，住宅工业化未形成规模化之前，其成本也是居高不下。 对于为何事故频发，中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，有很多房地产企业快周转+全员跟投，这种情况下，基本事物规律的高周转出现了，这些房屋质量堪忧。 “万科目前从拿地到预售的周期平均为一年，而这个时长在行业内的时间并不是最快的。”万科一位工程岗位人员向时代周报记者如是说。</P痦子的位置与命运> 事实上，中山、上海工地事故的发生原因仍在调查中，这背后是否跟高周转有着直接关系，现在看来仍不能下。 从“让建筑赞美生命”的企业定位中可以看出，万科试图成为一家以质量为最高准则的公司，而王石也曾在自己的自传中写道：“万科像我期待的那样，正在成为一家技术型公司”。 “只想安静当好农民，要把头条留给别人”的万科，在2018年未能得偿所愿，仍旧是各大头条的常客。 这一年，万科开了个的头，祝九胜接任万科总裁，成为郁亮的新拍档；随后万科独董刘姝威炮轰宝能系，连带万科一起成为焦点。而万科内部的业务在过去一年也在聚焦和，长租公寓被列为地产和物业后的第三大核心业务；新业务“万村计划”拓展计划暂停 继2007年底王石提出“拐点论”、 2012年喊出“白银时代”后，万科在这一年率先表达了对行业的悲观态度，郁亮在2018年9月内部会议上指出行业真正的转折点已经来了，而“活下去”口号也在全行业内形成了强烈反响。 2018年万科完成了一次重磅级的人事调整，郁亮不再兼任总裁、首席执行官，接棒者是祝九胜。这场于寒冬腊月里发生的人事调整在圈子里掀起热浪。 祝九胜的接任是万科审慎考虑在结果，郁亮剧透，在2017年6月30日万科进行董事会换届时，就已经在准备新任总裁聘用一事，但由于时间原因，暂时安排由郁亮兼任。 祝九胜系中南财经大学经济学博士出身，在2012年正式加入万科前，他曾在建行深圳分行供职长达20年。在万科内部，祝九胜主管财务资金中心，这是万科总部近几年来的最佳部门，财务资金中心也是22年前郁亮亲自设立管理的部门。 郁亮并不掩饰对祝九胜的赞赏，在他眼中，祝九胜是一个思考能力、总结能力、理底都很土储的人。祝九胜加入后，万科成为同行中回款率最高的企业，今年大概率已完成6300亿的回款目标。 不过，祝九胜的行事风格极为低调，担任万科总裁的这一年，他很少出席公开活动。郁亮对此的解释是两人分工不同，他负责说，祝九胜负责做。祝九胜在2018年也因康达尔董事的身份一度被推上风口浪尖，而为了避免更多麻烦，其辞去康达尔董事一职，将全部精力投入到万科中去。 2018年，“宝能系”彻底失去话语权，万科独董刘姝威的炮轰在2018年开年就将“宝能系”推上了风口浪尖，这一年宝能系所持有万科A 25.4%的股份如何清空备受关注。 钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科A股份11.4亿股，占万科A总股本的10.34%。由于资管计划的到期面临清盘，4月初“宝能系”开始减持万科A。 港交所9月22日信息披露，5个月时间，钜盛华九个资管计划悉数清空，减持总价为278.93亿元。并且 4月以来，前海人寿在二级市场累计减持约4214万股，累计减持比例达0.38%，套现约10.5亿元 至此，“宝能系”持有万科股份比例降为14.7%，共套现约289.4亿元，仍为万科第二大股东。根据交易所规则，只有持股达到5%以上的股东才需要披露自身相关信息，目前还没有新增持股达到5%以上需要披露的股东，万科并不清楚谁是接盘方。 随着“宝能系”按照计划逐步减持，万科管理层在2018年将更多注意力放在了自身的转型上。2018年上半年，万科将租赁住宅确定为第三大核心业务。 郁亮曾将万科旗下业务分为五类，其中，房地产开发和物业管理作为核心业务，商业、物流是优势业务，冰雪度假和长租公寓是拓展业务，养老和教育是摸索业务，“轨道+物业”模式和混合所有制则是潜力业务。 从2012年的“城市配套服务商”到2018年年初的“城乡建设与生活服务商”，在万科看来，租赁住宅成为继房地产开发和物业管理后的新晋核心业务是其战略自然延伸的结果。 万科从2014年开始布局长租公寓市场，当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，试图为不同阶段客户提供长期租住解决方案，目前已进入31城市。万科长租公寓的规模增长迅速，截至2018年6月30日，累计获取房间数超过16万间，半年内房量增长约60%。 万科在2017年启动了 “万村计划”，这是万科布局租赁市场的另一种形式。深圳万科以略高于市场价租金的价格从农民房业主手中将房屋租下，然后经过后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的与运营。 2018年，万科的“万村计划”开始进入规模提速期，但在11月也传出暂停签约新房源的消息，主要因为工程进度严重滞后、收益率不理想以及深圳监管部门对城中村租金更严格的监管。 面对对“万村计划”暂停拓展房源的种种猜测，万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文指出，“万村计划”并不是突然暂停拓展，早在2017年万科就计划要在2018年9月暂停“万村计划”拓展。 万科为“万村计划”安排了四部曲：第一步是进入该业务领域，找到未来的运营方式，这一步万科在一年前就完成了；第二步是要完成规模量，现在万村已有7、8万间，规模目标已达成；第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营，万科正进行到这一阶段；第四步就是如何进一步扩大规模。 万科的年度话题恐怕少不了“活下去”三字，9月，由于员工泄密，万科南方区域月度例会上的“活下去”主题图片在地产圈刷屏，并引发热议。 面对认为万科作秀的质疑，郁亮认为面对同一件事情，每个人会有不同的态度， “万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强烈的公司。即使在过得好的时候，万科也没有意忘形过，始终把活下去当作目标，把每一天当作最后一天。”。 尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但郁亮清楚的认识到那只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，“而今天，我们可以说转折实实在在到来了”。为了“活下去”，万科提出了“聚焦”的战略。 在提出“聚焦”后没多久，万科却了并购模式，相继拿下嘉凯城资产包、华夏幸福资产包等。面对疯狂拿地的质疑，郁亮在年底的上回应说：“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下维持万科现在的规模需要多少地？销售额达到6000亿以后需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。” 另外，值得一提的是，喊出要“活下去”的万科，先于碧桂园和恒大在1月4日公布了2018年的业绩，其合约销售额达6069.5亿元，排名第二。这一成绩恰好契合了郁亮提出的“ 活下去不是讨饭，是有忧患意识，活得久、活得好。” 同时在郁亮看来好日子不会一直有。他对于目前房地产行业基本面的认识有四点：长期以租售并举解决居住问题；中国住房长期短缺的状况已经结束；居住水平不平衡、不充分的状况明显；城市化进程阶段已变，第一阶段是简单的从农村到城市，而第二阶段是都市圈化。（文章来源：时代财经）
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